دیروز، امروز و فردای مسکن رشد یا مهار؟/ چگونه بانک‌ها به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زنند؟
بانک‌ها با دریافت سود مضاعف از اعطای وام خرید و اجاره مسکن، ایفای نقش در نرخ ارز، نرخ تورم و نرخ سود تسهیلات بر همه ضرایب و متغیر‌های مسکن اثرات معنادار و هماهنگ دارند که همین عملکرد در کنار سرمایه‌گذاری بر این حوزه نهایتاً بر تولید ناخالص منطقه‌ای مسکن و افزایش قیمت این کالای مصرفی و تبدیل آن به کالای سرمایه‌ای مؤثر است.
به گزارش خبرگزاری فارس از تبریز، مسکن مانند هر کالای دیگری دارای جنبه‌های اقتصادی است، اما باید در نظر داشته باشیم که مسکن تنها یک کالای مصرفی صرف نبوده و در کشور ما یک کالای سرمایه‌ای نیز به‌حساب می‌آید.
همین نگاه موجب می‌شود، تقاضای مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای تابعی از نرخ بازگشت سرمایه در بخش مسکن در قیاس با نرخ بازدهی انواع دیگر سرمایه‌گذاری باشد. افزون بر این، قیمت مسکن به‌عنوان یک کالای غیرمنقول به‌شدت تابع شرایط عرضه و تقاضای منطقه‌ای و محلی بسته به روستایی یا شهری بودن محل سکونت است.
لذا به‌منظور ارزیابی عواملی که می‌تواند بر نوسانات قیمت مسکن در کلان‌شهر‌های ایران اثر بگذارد، در چارچوب بررسی آماری سامانه‌های اسناد و املاک در متغیر‌های مؤثر بر قیمت مسکن به‌خصوص در شهر تهران به ترتیب اولویت عبارت‌اند از: وام مسکن، اجاره‌بهای مسکن، نرخ ارز، نرخ تورم و نرخ سود تسهیلات بانکی که به نحوی بانک‌ها در تمامی این موارد نقش بازی می‌کنند و بر همه این ضرایب و متغیر‌ها به لحاظ آماری اثرات معنادار و هماهنگ دارند که همین عملکرد نهایتاً بر تولید ناخالص منطقه‌ای مسکن نیز مؤثر است.
بانک‌ها چگونه بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارند؟
بررسی‌ها نشان از این دارد که حضور بانک‌ها در بازار سکه و طلا، در مقایسه با بازار املاک و مستغلات ناچیز است، و مشکل وقتی بیشتر به چشم می‌آید که از سال ۹۲ به بعد این نوع سرمایه‌گذاری‌های مخرب افزایش بسیار زیادی پیدا کرد و قسمت اعظم دارایی‌های بانکی که به‌نوعی امانت مردم نزد بانک‌ها بود به این حوزه وارد شد تا جایی که رئیس اتحادیه املاک تهران، بانک‌ها را عامل افزایش ۵۰ درصدی قیمت مسکن دانست و از بانک‌ها به‌عنوان بزرگ‌ترین صاحبان خانه‌های خالی نام برد.
قیمت مسکن به عواملی مانند عرضه، تقاضا و تورم گره‌خورده است
زمانی که میزان عرضه و تقاضا تغییر کند، این تغییر بر قیمت مسکن هم اثر می‌گذارد. اصولاً بعد از یک دوره ثبات قیمت در بازار مسکن، تقاضا برای خرید مسکن افزایش پیدا می‌کند. اما چون بازار مسکن ثابت و ساخت‌وساز راکد مانده، عرضه محدود و افزایش تقاضا سبب افزایش قیمت می‌شود تا قیمت مسکن در پله بالاتری تثبیت شود که همین شکاف بین عرضه و تقاضا باعث شوک قیمتی بر بازار مسکن می‌شود، درحالی‌که از سوی دیگر، تورم نیز بر قیمت‌های بازار مسکن اثر می‌گذارد.
پرداخت وام مسکن توسط بانک‌های خصوصی
تأسیس بانک‌های خصوصی از دهه ۸۰ و جذب سپرده در کنار تخصیص تسهیلات موجب شد تا این نوع بانک‌ها با پوشش عدم وجود قوانین بازدارنده از محل سود تسهیلات بتوانند سود سپرده‌های مردم را پرداخت کنند. براین‌اساس در این دوره بانک‌ها و به‌خصوص بانک‌های خصوصی به پرداخت وام مسکن روی آوردند که موجب شد قیمت مسکن حدود ۲۰۰ درصد رشد کند.
دیروز، امروز و فردای مسکن آذربایجان شرقی؛ رشد یا مهار؟
سلسله نشست‌های دانشجوی مطالبه گر در گام دوم انقلاب با عنوان «دیروز، امروز و فردای مسکن آذربایجان شرقی؛ رشد یا مهار؟» با حضور معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار، مدیرکل راه و شهرسازی استان، مدیرکل مسکن استان، سرپرست شرکت عمران شهر جدید سهند و دانشجویان علاقمند توسط جامعه اسلامی دانشجویان دانشگاه تبریز برگزار شد.
جبار علی ذاکری، معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار با اشاره به اینکه بحث مسکن به‌صورت عرضه و تقاضا هست، اظهار کرد: در جامعه‌ای که رو به رشد و جمعیت جوان آن زیاد است بالطبع تقاضای مسکن هم زیاد خواهد بود. در جوامع پرجمعیتی همچون چین، نهضت ساخت مسکن ادامه دارد. لذا بحث مسکن دائمی و عرضه و تقاضایی است و بسته به موقعیت هر جامعه تصمیمات کلان گرفته می‌شود. کشور ایران نیز از این مسائل مستثنی نیست و همانند دیگر کشورها عمل می‌کند.
ذاکری در ادامه افزود: دولت با توجه به نیازی که احساس کرد و مجلس موضوع کانون جهش تولید مسکن را مطرح کرد، تصمیم به تولید مسکن آغاز شد. علت‌هایی که دولت به سمت‌وسوی ساخت‌وساز مسکن رفت از نقاط قوت و ضعف «مسکن‌های مهر» اطلاع داشت، بنابراین برای ساخت مسکن داشته‌های خود که شامل زمین، تسهیل درگرفتن مجوز، تأمین زیرساخت‌ها و تأمین وام بود را در اختیار انبوه‌سازان قرارداد تا تعامل بین مردم با آن‌ها بیشتر بشود. چون دولت سازنده مسکن نیست بنابراین برای ساخت آن، مردم نیز آورده‌های خود را در قالب پول پیش و بازپرداخت وام تأمین می‌کنند تا نهضت ملی مسکن شکل بگیرد. در بخش دوم، دولت بحث خودمالکی را برای شهرهای بزرگ مطرح کرد که در این رابطه هم موفقیت‌هایی حاصل شد.
وی در رابطه با چالش‌های نهضت ملی گفت: متأسفانه به‌غیراز بانک مسکن، بانک‌های دیگر همکاری لازم را در تأمین تسهیلات نکردند، مورد دیگر تورم جاری و همچنین تأمین زیرساخت‌ها برای شهرهای جدید هست.
تحویل ۹ هزار واحد مسکونی نهصت ملی در آذربایجان شرقی در ۶ ماه آینده
ذاکری گفت: در نهضت ملی مسکن ۹ تا ۱۲ هزار واحد در حال ساخت داریم و امیدواریم تا ۶ ماه آینده تحویل متقاضیان شود؛ ازجمله اثرات مثبت این امر، ایجاد امیدواری و اعتماد مردم خواهد بود.
معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار با اشاره به اینکه سیاست کلان نظام برای مهار هزینه‌های مسکن، تولید و عرضه، هست، خاطرنشان کرد: برای کنترل و جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسکن، دولت طرح نهضت ملی مسکن را که توسط مجلس تصویب شد، اجرایی کرد که اگر این اتفاق نمی‌افتاد، هزینه‌های مسکن بسیار بالاتر از وضع موجود بود.
ذاکری در ادامه افزود: در رابطه با مبارزه با سوداگری و ساماندهی بازار مسکن، لایحه‌هایی به مجلس ارائه‌شده از جمله اجرای جدی مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات ۶۰درصد کل ارزش مسکن به افرادی که در طول یک سال بیش از یک‌بار برای یک واحد مسکونی معامله انجام داده باشند.
وی با اشاره به موضوع «رشد و مهار» افزود: در مورد رشد و مهار می‌توانم به چهار مورداشاره بکنم؛ رشد مهاجرت معکوس، جهاد آب‌رسانی روستاها، رشد GDP و رشد فناوری ساخت و در مورد مهار می‌توان به مهار قیمت مسکن، مهار تقاضا، مهار بیکاری و مهار مهاجرت اشاره کرد.
مدیرکل راه و شهرسازی استان آذربایجان‌شرقی اظهار کرد: نفرات ثبت نامی استان آذربایجان شرقی برای نهضت ملی مسکن حدود ۲۸۵ هزار نفر بود که کم‌تر از ۴۵ هزار نفر تأییدشده و ازاین‌بین، ۱۹ هزار و ۵۰۰ نفر آن‌ها متقاضی مؤثر هستند.
امیر بخشی زاده ادامه داد: تأمین مسکن و ارائه تسهیلات در قالب وام بر عهده دولت و تأمین هزینه ساخت بر عهده خود مردم است که متأسفانه در استان ما تعداد متقاضی مسکن به دلیل مشکلاتی مانند نبود آورده، محدود و کم هست و در این راستا بیش از ۲۰ هزار واحد در قسمت‌های مختلف ازجمله شهرهای جدید و شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر و زیر ۱۰۰ هزار نفر شروع به ساخت کرده‌ایم.
بخشی زاده در بخش دیگری از سخنان خود گفت: در طول دو سال، هفت هزار و ۵۰۰ هکتار زمین تأمین کرده‌ایم که این مقدار برای ساخت ۱۰۰ هزار مسکن کافی است و تنها مشکل اصلی در این زمینه، آورده مردم هست.
وی در ادامه یادآور شد: اگر متقاضیان، آورده خود را تأمین کنند، تا آخر خردادماه سالجاری، 300 واحد مسکونی را تحویل داده می‌شود که البته برای ساخت مسکن در داخل شهر تبریز زمین وجود ندارد.
مسکن‌های مهر ازلحاظ سازه‌ای هیچ مشکلی ندارند/ حق نداریم اموال مردم را زیرسئوال ببریم
مدیرکل بنیادمسکن استان آذربایجان شرقی همچنین با اشاره به وظایف بنیاد مسکن اظهار کرد: اولین وظیفه؛ تملک زمین موردنیاز و تأمین آن از طریق منابع ملی یا گاها توافق با مالکین روستایی است، مورد دیگر، اجرای طرح‌های هادی روستایی و در آخر مقاوم‌سازی است.
حجت‌الله سروری ادامه داد: مسکن‌های مهر ازلحاظ سازه‌ای هیچ مشکلی ندارند و ما حق نداریم اموال مردم را زیر سؤال ببریم، باوجوداینکه یک سری مشکلات وجود داشته اما باید انصاف هم مراعات بشود؛ اما در مورد نهضت ملی مسکن باید به این نکته اشاره بکنم که در اینجا ما مشکلاتی ازجمله نبود پارکینگ و یا متراژ پایین، نداریم.
فرهاد سعیدی، سرپرست شرکت عمران شهر جدید سهند هم در بخش دیگری از این نشست با اشاره به اینکه این تفکر چند میلیون واحد مسکونی خریدوفروش می‌شود که در این میان مسکن‌های ملی نسبت به کیفیتی که ما عرضه کرده‌ایم بسیار کم هست. کیفیت ساخت در مسکن مهر سهند بسیار زبان زد است.
این نشست با طرح مواردی از قبیل نبود امکانات رفاهی و درمانی در شهر جدید سهند، قیمت بالای مسکن مهر شهر جدید سهند نسبت به کیفیت، دلایل افزایش هزینه های مسکن، علل عدم مقابله با دلالی و سوداگری، عدم توانایی خرید مسکن توسط مردم، توزیع ناعادلانه مسکن، تعداد پایین متقاضی برای مسکن ملی، تدابیر و برنامه های رفع معضلات حاشیه شهر و بافت فرسوده، توسط دانشجویان و ارایه توضیح توسط مسئولان پایان یافت.
نشست "دیروز، امروز و فردای مسکن آذربایجان شرقی؛ رشد یا مهار؟" به همت جامعه اسلامی دانشجویان دانشگاه تبریز در تالار شهید باکری این دانشگاه برگزار شد.
پایان پیام/