غوغای خانه‌های اجاره‌ای لاکچری
بازار اجاره‌بها با نرخ تورم افسارگسیخته هر روز با پدیده‌های عجیب و گاهی جالب رو‌به‌رو می‌شود.
فارس پلاس؛ دیگر رسانه‌ها- صبح نو نوشت: بالأخره پس از دو روز پرسه زدن در کوچه‌پس‌کوچه‌های تهران برای پی بردن به پس‌وپناه اجاره‌بهای دلاری و آنچه زیر پوست شهر می‌گذرد، املاکی را در شمال شهر پیدا کردم که کارشناس خوش‌پوش آن حاضر شد اندکی درباره ریزوبم کارش گپ بزند. بالأخره به قول خودشان، آدم‌شناس هستند و سریع متوجه می‌شوند آیا فردی واقعا برای ملک آمده است یا بنای دریافت اطلاعات دیگری دارد. شاید از خستگیِ انگشتان من که سال‌ها از عدالت اجتماعی و اصل ۳۱ قانون اساسی، قلم‌فرسایی کرده‌اند، متوجه شد این حرف‌ها برای لابه‌لای کاغذهاست و آنچه در زیر پوست شهر می‌گذرد با آنچه دیده می شود، تفاوت دارد؛ آن‌هم از زمین تا آسمان!
بازار اجاره‌بها با نرخ تورم افسارگسیخته هر روز با پدیده‌های عجیب و گاهی جالب رو‌به‌رو می‌شود، برای مثال پدیده اجاره یک خانه برای چند خانواده یا مسکن‌های مشترک برای چندین خانواده، موضوعی بود که زمانی به صدر اخبار رسانه‌ها رسید، این روزها هم خبرهای مبهمی در زمینه اجاره‌های دلاری به گوش می‌رسد، خبری که از سوی اتحادیه مشاوران املاک تکذیب و از سوی تمامی فعالان بازار مسکن تأیید می‌شود. موضوعی که در مناطق بالای شهر، تبدیل به امری عادی و پدیده‌ای طبیعی شده است.
در جدیدترین آماری که از سوی مرکز آمار منتشر شد، سهم بخش مسکن از تورم ماهیانه در فروردین ۱۴۰۲ رقم 2.2 اعلام شد. در آماری که منتشر شده است، خبری از تورم بخش اجاره‌بها به گوش نمی‌رسد. گویی این بازار پرالتهاب و پرهیجان زیر سایه سکوت مسئولین به رشد خود ادامه می‌دهد. آمارهای غیررسمی نشان می‌دهد که اجاره مسکن در شهر تهران در دو ماه پایانی سال گذشته، بیش از ۴۰ درصد رشد داشته است.
قیمت اجاره‌های ریالی هم به دلار سنجیده می‌شود
خیابان ایران‌زمین، زرقوبرق خانه‌ها، املاک و مغازه‌ها چشم‌نوازی می‌کند. حتی بنگاه‌های مشاوره املاک هم دارای تابلوهای پر زرقوبرق و جذابی هستند. جوانی قدبلند در یک مرکز مشاوره املاک، پشت سیستم نشسته است. دیگر خبری از پیرمردهای جا افتاده و صاحب سبک در بنگاه‌های معامله املاک نیست، انگار بازار املاک به دست جوانانی افتاده که رؤیای ثروت در سر می‌پرورانند. با کت و شلوار و کراوات به استقبال مشتریان می‌رود، حتی در زمان راه رفتن به الگوهای زبان بدن توجه دارد. از باب دوستی وارد می‌شود. برخوردی بسیار گرم و دوستانه با مشتریان دارد. دیگر خبری از زونکن‌های قدیمی و رنگارنگ نیست، تمامی کارشناسان تبلت‌هایی زیبا با برندهای معروف در دست دارند. با چای و نسکافه از مشتریان پذیرایی می‌کنند و تمام تلاش خود را به کار می‌گیرند تا مشتری به خریدار تبدیل شود.
سوال اولی که از مشتریان می‌پرسند، میزان بودجه است. متناسب با بودجه شروع به معرفی موقعیت‌های مختلف می‌کنند. بالأخره بعد از دو روز پرسه زدن در کوچه‌پس‌کوچه‌های تهران برای پی بردن به پس‌وپناه اجاره‌بهای دلاری، املاکی را شمال شهر پیدا کردم که کارشناس خوش‌پوش آن حاضر شود اندکی درباره زیر و بم کارش گپ بزند. بالأخره به قول خودشان، آدم‌شناس هستند و سریع متوجه می‌شوند آیا واقعا کسی برای ملک آمده است یا بنای دریافت اطلاعات دیگری دارد. شاید از خستگی انگشتانِ من که سال‌ها از عدالت اجتماعی و اصل ۳۱ قانون اساسی، قلم‌فرسایی کرده‌اند، متوجه شد که این حرف‌ها برای لابه‌لای کاغذهاست و آنچه در زیر پوست شهر می‌گذرد با آنچه دیده می شود، تفاوت دارد؛ آن هم از زمین تا آسمان!
یکی از همین املاکی‌های شمال شهر تهران که خود را یاشار معرفی می‌کند، می‌گوید: «در بنگاه‌های مشاوره املاک مشاوران به صورت تخصصی دسته‌بندی شده‌اند. برای مثال مشاوران حوزه اجاره‌بها با مشاوران حوزه فروش متفاوت هستند. همچنین مشاوران اجاره‌بها یا فروش هم به دو دسته املاک اداری و تجاری دسته‌بندی می‌شوند. نکته دیگر این است که خانه‌هایی با متراژ بالا در اختیار مشاوران خاص خود قرار دارد.»
به گفته یاشار منصف- حداقل در ظاهر- «مسکن‌هایی که با اجاره دلاری قرارداد بسته می‌شوند، قراردادی بین صاحب ملک و خود مستاجر است. در این میان کارشناس مسکن فقط یک تا پنج درصد پورسانت از مالک و مستاجر دریافت می‌کند. این قراردادها به هیچ عنوان در بنگاه‌های مشاور املاک منعقد نمی‌شود و هیچ بنگاه مشاوره‌ای زیر بار این قرارداد نمی‌رود.»
یاشار تأکید دارد: «مشاوران و کارشناسان اجاره مسکن در مناطق شهرک غرب و سعادت‌آباد بیشتر مانند یک کارگزار برای مالکان خانه‌های خاص هستند و با ایجاد پل ارتباطی میان مستاجر و مالک، قراردادهای دلاری را منعقد می‌کنند. از آنجایی که قراردادها باید به ریال باشد، هیچ‌کدام از این قراردادها کد پیگیری ندارد و در هیچ بنگاهی ثبت نمی‌شود. واقعیت این است که این مالکان و مستاجران دارای وکلای خاص خود هستند، حتی قراردادهای دستی آنها را هم وکلای‌شان تنظیم می‌کنند و دیگر نیازی به بنگاه و حضور در املاکی‌ها ندارند. نرخ‌هایی که امروز در بنگاه‌های مشاور املاک مشاهده می‌کنید، همگی منطبق با نرخ دلار است و تنها اعداد به ریال تنظیم می‌شود. البته این موضوع در مورد خانه‌های خاص و ویژه صدق می‌کند. در مناطق مرکزی و حتی کمی پایین‌تر از شهرک غرب و سعادت‌آباد، خبری از اجاره‌های دلاری نیست. خانه‌های دلاری در مناطق خاصی از شهر قرار دارند.»
یاشار می‌گوید: «رقم اجاره‌های دلاری کاملا مشخص است. برای مثال چند وقت پیش یکی از مباشران مرتبط با مالکان خانه‌های خاص، خانه‌ای ۳۵۰ متری را در محدوده شهرک غرب حدود ۱۳ میلیارد تومان رهن کامل یا ۸۶ هزار دلار رهن و ماهانه ۳ هزار دلار اجاره می‌داد. البته این رقم دقیقا مطابق با قیمت‌هایی است که در این مناطق به ریال اجاره داده می‌شود. اگر دلار را ۵۳ هزار تومان در نظر بگیریم، ۳ هزار دلار حدود ۱۶۰ میلیون تومان می‌شود که این رقم‌ها در این مناطق کاملا طبیعی است.
ترافیک سنگین و سرسام‌آور خیابان شریعتی در ساعت‌های پرتردد روز، مغازه‌های شلوغ و صدای بوق ماشین‌ها، هر عابر پیاده‌ای را کلافه می‌کند. ساعت تعطیلی ادارات نزدیک است. همچنان زرقوبرق مانند برخی نقاط شمال تهران به این خیابان نیامده، کاسب‌های قدیمی، دست‌وپا شکسته فعالیت می‌کنند، در کنار مغازه‌های قدیمی، برخی مغازه‌ها با طراحی‌های شگفت‌انگیز و تابلوهای لاکچری، گردش مالی کسب‌وکارها را به نمایش می‌گذارند.
بنگاه مشاور املاکی به مدیریت آقای جوانی، نرسیده به میدان قدس، در محدوده خیابان شریعتی با طراحی و دکوراسیون بسیار زیبا، چشم‌نوازی می‌کند. تمامی کاربران پشت سیستم‌های خود، جدیدترین مانیتورها و به‌روزترین سیستم‌های ارتباطی را در دست دارند. جمعیت حاضر در این مشاوره املاک غالبا خانم هستند.
در بدو ورود، منشی بنگاه با یک خیرمقدم بسیار گرم و صمیمی به استقبال می‌آید. اولین سوال این است که مورد مدنظر برای اجاره است یا خرید. کارگزاران به دو دسته؛ مشاوران خرید املاک و مشاوران اجاره املاک دسته بندی شده‌اند.
خانم جوان و خوش‌پوشی با نام سحر- احتمالا مستعار- به عنوان مشاوره اجاره املاک معرفی می‌شود. این خانم می‌گوید بیش از ۱۲ سال سابقه فعالیت در منطقه شریعتی و میرداماد را دارد و برخی از ملک‌ها را چشم‌بسته معرفی می‌کند. یک تبلت بزرگ در دست دارد و جدول املاک اجاره‌ای موجود را بررسی می‌کند. رو به ما می‌گوید: «دقیقا چقدر بودجه دارید و چه ملکی مدنظر شماست؟ و پاسخ می‌شنود حدود ۳۵۰ متر در محدوده میرداماد.»
گوشی موبایل را از جیب درمی‌آورد و به صورت مستقیم به مالکان زنگ می‌زند. درحالی‌که آب معدنی خنک را تعارف می‌کند، می‌گوید: «این روزها فرصت مناسبی برای جابه‌جایی نیست. ملک‌های مناسب شما حدود تیرماه قابل بازدید هستند، هنوز قراردادهای مستاجران و مالکان به پایان نرسیده است. به همین دلیل صاحبان املاک هنوز به مشاوران املاکی قیمت دقیق اعلام نکرده‌اند. از سوی دیگر، هنوز نرخ تورم بخش اجاره اعلام نشده است، صاحب‌خانه‌ها چشم‌انتظار اعلام قیمت‌ها هستند.»
سحر می‌گوید: «املاک لوکس و لاکچری در مناطق جردن و ظفر بیشتر هستند تا سایر محدوده‌های منطقه شریعتی. برای مثال یک خانه ۱۵۰ متری در محدوده جردن، حدود ۶۰۰ میلیون ودیعه و بیش از ۴۰ میلیون اجاره دارد. بیشتر خانه‌های این محدوده در سطح بسیار بالایی ساخته شده‌اند. حتی سنگ نمای این ساختمان‌ها از ایتالیا می‌آید. تمامی شیرآلات خارجی هستند. کابینت‌ها همگی باید ساخت خارج از کشور باشند. هزینه‌های ساخت این واحدها همگی به دلار است، طبیعتا. در این محدوده، دریافت اجاره به صورت دلار امری طبیعی است.»
به گفته سحر «دریافت اجاره به صورت دلار در این مناطق انکارناپذیر است اما تعداد خانه‌هایی که به دلار اجاره می‌شوند، بسیار اندک است، چون این خانه‌ها کاربردهای متفاوتی دارند. در وهله اول، این خانه‌ها بیشتر برای افراد خاص اجاره می‌شوند، افرادی که مهمان‌های خارجی دارند و ترجیح می‌دهند در خانه‌های لوکس و لاکچری از میهمان‌های خود پذیرایی کنند. از سوی دیگر، اکثر این خانه‌ها کاملا مجهز به لوازم شده‌اند و لوازم همه این خانه‌ها از معتبرترین برندهای خارجی تشکیل شده است. برای مثال یک خانه در جردن تمامی وسایل خود، حتی قوری و کتری را از یک برند لاکچری ایتالیایی سفارش می‌دهد، در نتیجه با این هزینه‌ها، هم اجاره دلاری برای صاحب‌خانه نیاز است، هم مستاجر اعتقاد دارد که از این خانه‌ها به عنوان هتل، محل قرار، مکان جلسات و… استفاده می‌شود. این خانه‌ها همگی مجهز به استخر، سونا و جکوزی هستند. چندین پارکینگ دارند. همگی این ویژگی‌ها باعث می‌شود که مستاجران تمایل به زندگی در این خانه‌ها داشته باشند. بیشتر این خانه‌ها کاربردهای بیزنسی دارند.»
سحر درحالی‌که انعقاد قرارداد اجاره‌های دلاری در بنگاه‌های معاملاتی را تکذیب می‌کند، می‌گوید: «این ملک‌ها بیشتر توسط کارپردازهای خاصی انجام می‌شود، از آنجایی که دریافت اجاره دلاری برای صاحب‌خانه سود بیشتری دارد، به کارپردازان هم پورسانت بیشتری می‌دهند، در نتیجه روز به روز به تعداد کارپردازان این حوزه اضافه می‌شود. برای مثال، کارپردازی در منطقه جردن یک خانه ۳۰۰ متری را به قیمت ۲۰ هزار دلار ودیعه و ۳ هزار دلار اجاره قرارداد بسته است.»
خانه‌های دلاری
خیابان‌های بدون ترافیک و کم تردد منطقه ازگل، آب و هوای دلنشین، این منطقه را برای کسانی که از ترافیک‌های سنگین پایتخت فراری هستند، بسیار جذاب کرده است. یک دفتر مشاور املاک در منطقه ازگل با حضور پرتعداد آقایان کت شلواری با کراوات‌های گران و لوکس، پذیرای افرادی است که علاقه زیادی به خانه‌های بزرگ در محله‌های خوش آب و هوا دارند.
آقای جوانی که خود را محمد و جانشین مدیر عامل مجموعه این مشاور املاک در منطقه ازگل معرفی می‌کند، می‌گوید
« اجاره‌های دلاری بیشتر مختص واحدهای اداری لوکس و خاص است. بالاخره این واحدها برای بسیاری از صاحبان بنگاه‌هایی که درآمد دلاری دارند، مناسب است. در نتیجه تلاش می‌کنند، برای داشتن این واحدها اجاره دلاری هم بپردازند بسیاری از این خانه‌ها دارای آسانسورهای لوکس و لاکچری، تجهیزات و امکانات خاص هستند. آنچه که در این بخش مشاهده می‌شود این است که خانه‌های لاکچری که به دلار قیمت گذاری می‌شوند، مختص افراد خاص و با کاربری‌های خاص است. از این خانه‌ها بیشتر برای تشریفات و گاهی کسب و کارها استفاده می‌کنند.»
به گفته محمد« موضوع دریافت اجاره به صورت دلار در میان مشاوران املاک هم به سوژه روز تبدیل شده؛ اما تمامی همکاران منکر این موضوع می‌شوند. نکته جالب این است که هیچ کس قیمت دقیقی از اجاره‌های دلاری ندارد و این موضوع دهان به دهان در میان مردم و حتی مشاوران املاک می‌چرخد. همه مشاوران معتقدند که این خانه‌ها هزینه‌های ساخت، نگهداری و تعمیر را به دلار پرداخت می‌کنند. در نتیجه باید اجاره را هم به دلار دریافت کنند. خانه‌هایی وجود دارد که علاوه بر مجهز بودن به تمامی لوازم خانه حتی به ماشین‌های لوکس هم مجهز هستند. یعنی یک خانه با ماشین، وسایل خانه و تمامی امکانات اجاره داده می‌شود. از آنجایی که هزینه تمامی این موارد به دلار پرداخت می‌شود، باید اجاره هم به دلار دریافت شود.»
محمد ادامه می‌دهد «خانه‌های لاکچری در این مناطق بالای ۵۰۰ متر هستند. در این خانه‌ها تمامی امکانات و تجهیزات از معتبرترین برندها تهیه شده‌است. حتی بعضی از این خانه‌ها گروه تشریفات و گروه اسکورت و بادی‌گارد دارند. درنتیجه باید گفت که این خانه ها فقط و فقط مختص افراد خاص هستند.»
محمد تاکید دارد: « طبق آیین‌نامه مشاوران املاک تمامی فعالیت‌های ما باید دارای کد رهگیری و قانونی باشد.به همین دلیل باید گفت که اجاره‌بهای دلاری در برخی املاک لوکس تهران غیرقانونی است. طبق قانون هرگونه مبادلات اقتصادی بر اساس واحد ریال باید انجام شود و مالکان هم باید اجاره مسکن خود را به طور ریالی دریافت کنند. بنابراین این اقدام برخی مشاوران املاک نه عقلانی و نه قانونی است. این حرکت در نظام مسکن ایران نوعی اشاعه دادن و حاکمیت ارزش دلار و تاثیر این واحد پولی بر اقتصاد کشور ماست.» محمد ادامه می‌دهد« اگر به مراجعین این محدوده‌ها دقت کنید، متوجه می‌شوید که قیمت اجاره خانه‌ای که طی یک سال به دلار می‌دهند، برابر با ساعتی است که به مچ بسته‌اند. البته بیشتر خانه‌های این محدوده حالت خوش نشینی برای افراد دارد و مستاجران علاقه دارند ساعت‌هایی از روز را در هوایی مطلوب و خنک پشت سر بگذارند. خانه‌های لاکچری در این مناطق بیشتر حالت خانه باغ دارند. سال گذشته در محله سوهانک یک خانه باغ ویلایی ۸۰۰ متری نوساز به قیمت ۱۰۰ هزار دلار ودیعه و ماهیانه ۱۰ هزار دلار به اجاره رفت. یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد که رهن کامل این خانه ویلایی حدود ۱۸میلیارد تومان است که کاملا با نرخ دلاری مطابق است. »
نزدیک به سه راه یاسر، درخت‌های درهم تنیده و خنکای غروب، گونه‌ها را می‌نوازد، شاخص‌ترین برندهای خودرو در خیابان تردد می‌کنند، انگار اینجا نقطه دیگری از جهان است. بوی خاص‌ترین و گران‌ترین عطرهای خارجی در بنگاه مشاور املاک پیچیده است. تمامی مشاوران گران‌ترین و جدیدترین برندهای گوشی موبایل را در دست گرفته‌اند و خبری از برندهای چینی و قدیمی نیست.
مسعود، جوان خوش پوش و خوش برخوردی در این بنگاه مشاوره املاک است که در نگاه اول متوجه مشتری نبودن می‌شود و پی به خبرنگار بودن می‌برد. ضمن تایید موضوع اجاره‌های دلاری به من می‌گوید «واقعیت این است که مالکان ترجیح می‌دهند درآمدهای خود را با تورم عمومی منطبق کنند. بسیاری از مالکان می‌گویند هزینه‌های حفظ و نگهداری و تعمیر ملک‌ها به دلار انجام می‌شود، در نتیجه ما برای تامین این هزینه‌ها و حفظ سرمایه‌های خود و عقب نماندن از تورم ترجیح می‌دهیم، ملک مورد نظر را به دلار اجاره بدهیم. برای مثال اگر آسانسورهای املاک مورد نظر خراب شده و یا از بین برود، باید مطابق قیمت روز دلار برای تعمیر و یا تعویض آن هزینه پرداخت کنند. در نتیجه اگر سطح اجاره‌ها دلاری نباشد، برای صاحب ملک، اجاره دادن به صرفه نیست.»
به گفته مسعود، مناطق مذکور، مناطقی هستند که بیشتر ساکنان آن درآمد دلاری دارند. در نتیجه رقابت برای ملک‌های مناسب، ویژه و بسیار خاص بالا است. به همین دلیل یک فرصت مناسب برای دارندگان املاک ویژه و خاص به وجود آمده است. نکته قابل توجه این است که هیچ مشاور املاکی در این مناطق صحبت از اجاره دلاری نمی‌کند. هیچ قرارداد دلاری در این مناطق منعقد نشده است. هیچ صاحب ملکی هم رسما به مشاوران املاک اعلام نکرده است که ملک مورد نظر باید اجاره دلاری پرداخت کند. گویی تمام اتفاقات به صورت زیرپوستی انجام می‌شود. »
مسعود می‌گوید« عده‌ای از کارشناسان املاک در مناطق برخوردار شهر تهران کاملا اختصاصی و بدون هیچ رسمیتی فعالیت می‌کنند. برای مثال در این مناطق افرادی هستند که بیش از ۳۰ ملک ویژه و خاص دارند. بی‌شک این ملک‌ها برای مشتریان خاص پرطرفدار است. این ملک به مشاوران املاکی سپرده نمی‌شود؛ بلکه خود مالکان یک کارشناس اختصاصی دارند که از طریق فضای مجازی املاک مورد نظر را آگهی کرده و به دست مشتریان ویژه می‌رساند. در نتیجه اجاره دلاری برای این موارد بدیهی است.»
مسعود معتقد است«دریافت اجاره دلاری در مناطق مرکزی و حتی متوسط به بالای شهر تهران غیر ممکن است، اما نمونه غیر رسمی اجاره دلاری در مناطق بالای شهر این روزها به وفور یافت می‌شود که مشتریان خاص خود را دارد و این مشتریان خاص با مشاوران خاص در ارتباط هستند. زیر پوست شهر بدون هیچ سر و صدایی و بدون هیچ قرارداد رسمی این اتفاق در حال شکل‌گیری است.»
مسعود می‌گوید«شما فکر می‌کنید خانه‌هایی که به ریال قرارداد می‌بندند به دلار سنجیده نشده‌اند. نرخ تورم حوزه مسکن یک عدد است؛ اما مالکان اصلا به این نرخ‌ها توجه نمی‌کنند. آنها با سنجیدن نرخ دلار برای اجاره مسکن نرخ تعیین می‌کنند.خانه‌های دلاری متراژ بسیار بالایی دارند. ویژگی‌های خاص و منحصر به فردی دارند. حتی این خانه‌ها به قدری عجیب هستند که در هر طبقه آنها دو نگهبان حضور دارند. نکته جالب دیگر این است که مالکان این خانه‌ها اجازه نمی‌دهند در کنار این خانه‌ها حتی سوپرمارکت‌های معمولی راه‌اندازی شود. حتی به سوپرمارکت‌ها تاکید می‌کنند که لاکچری‌ترین اجناس را به فروش برسانند.»
مسعود درحالی که از وضعیت خود و همکارانش می‌گوید، خنده عمیقی بر لبانش می‌نشیند و تمامی زرق و برق موجود را یک نمایش می‌خواند و آن را موضوعی برای جلب مشتری عنوان می‌کند. به گفته او«اگر مشاوران و کارگزاران حوزه اجاره تمایل جدی به فعالیت درمناطق یک و دو تهران دارند و تلاش می‌کنند برای خانه‌های خاص و ویژه مشتری پیدا کنند، همگی به دلیل پورسانت بالا است. در برخی مواقع مشاوران تا ۱۰ درصد هم پورسانت می‌گیرند و این موضوع برای مشاوران حوزه اجاره جذابیت دارد.آنچه که شنیده‌ام اجاره‌های دلاری بیشتر در مناطق زعفرانیه، فرشته، ولنجک، نیاوران و مناطق خوش نشین غرب تهران است. برای مثال یک خانه ۳۰۰متری در منطقه نیاوران ۲۰ هزار دلار ودیعه و ماهیانه ۳هزار دلار اجاره دریافت می‌کرد و این رقم چندان هم بالا نیست چون اگر به ریال محاسبه شود نهایتا ۱۰درصد بالاتر از قیمت منطقه است.»
پایان پیام/غ